Información extraída del webinar impartido por Dr. en Derecho por la Universidad de Valencia, profesor asociado de derecho mercantil en la Universidad de Valencia y delegado de Expansión de REMAX ESPAÑA para Valencia y Murcia

Dirigido a emprendedores, empresarios y profesionales inmobiliarios que quieren conocer todos los aspectos legales que afectan al trabajo con agentes autónomos y sus ventajas comerciales.

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  1. Qué es un agente autónomo y diferencias con el agente autónomo dependiente.
  2. Contenido e inscripción del contrato de agente autónomo.
  3. Ventajas comerciales y crecimiento del negocio con agentes autónomos.

Qué es un agente autónomo y diferencias con el agente autónomo dependiente.

La figura del trabajador autónomo

 Actualmente existen en España alrededor de 3.200.000 trabajadores autónomos, lo que supone un 17% de la población activa de nuestro país según la EPA (Encuesta de Población Activa).

De estos tres millones doscientos mil autónomos, unos 300.000 se dedican casi en exclusiva a trabajar para una única empresa, y unos 145.000 trabajan en exclusiva para un único cliente.

Estos son los conocidos como TRADE (trabajadores autónomos económicamente dependientes) en base a su exclusividad con este cliente. Luego tendríamos que revisar si cumplen con el resto de criterios que comentaremos en este post para poder recibir definitivamente dicho calificativo.

De estos 145.000 autónomos considerados como TRADE, tan solo unos 10.000disponen de contratos registrados, a pesar de su obligatoriedad. Lo cual es un número muy inferior a la realidad del mercado.

¿Qué es un trabajador autónomo?

El art. 1.1 de la LETA (Ley 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del Trabajo Autónomo) define al trabajador autónomo,al definir el ámbito de aplicación de la Ley, como:

“las personas físicas que realicen de forma habitual, personal, directa, por cuenta propia y fuera del ámbito de dirección y organización de otra persona, una actividad económica o profesional a título lucrativo, den o no ocupación a trabajadores por cuenta ajena”.

Requisitos para que el trabajador sea considerado como autónomo:

De la definición vista podemos extraer los siguientes elementos, que son comunes a todos los trabajadores autónomos:

  • Personalidad física.
  • Prestación de servicios de manera directa y personal.
  • Desarrollo de una actividad económica o profesional.
  • Que la actividad se desarrolle a título lucrativo.

PERSONALIDAD FÍSICA. Un autónomo tan solo podrá ser una persona física. Una sociedad jurídica jamás podría considerarse como autónoma, aunque su administrador así lo sea.

HABITUALIDAD. Para ser considerado autónomo, el profesional debe realizar su actividad de forma habitual.

PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS DE MANERA DIRECTA Y PERSONAL.

Pese a que los servicios puedan ser efectivamente prestados por el autónomo o por un tercero, en estos casos tiene que haber una vinculación jurídica en cuanto al resultado, es decir, que haya un nexo contractual o legal entre el cliente y el autónomo.

DESARROLLO DE UNA ACTIVIDAD ECONÓMICA O PROFESIONAL. Algo que, aunque a priori, puede parecer evidente, no siempre lo es, puesto que la actividad no sebe ser de las denominadas como actividades de tipo voluntario, de amistad o sin ánimo de lucro.

ACTIVIDAD A TÍTULO LUCRATIVO .Es decir, que la actividad se realice a cambio de una contraprestación económica.

A continuación, vamos a analizar las diferencias entre un trabajador autónomo y un TRADE (trabajadores autónomos económicamente dependientes).

Diferencias entre trabajador autónomo y TRADE

Según el artículo 11.1 de la LETA, para que un trabajador autónomo sea considerado como TRADE, este debe:

“Realizar una actividad económica o profesional a título lucrativo y de forma habitual, personal, directa y predominante para una persona física o jurídica, denominada cliente, del que dependen económicamente por percibir de él, al menos, el 75% de sus ingresos por rendimientos de trabajo y de actividades económicas o profesionales”.

En primer lugar, el TRADE es un autónomo. Debe cumplir con los mismos requisitos que hemos señalado para un trabajador autónomo, salvo alguna excepción que señalaremos.

Como cualquier autónomo, el TRADE puede mantener, de forma independiente, una relación con una o con varias empresas o profesionales. La diferencia es que el TRADE mantendrá, con una de estas empresas, una dependencia económica en base a los ingresos percibidos de la misma.

Existen dos diferencias principales:

  • Exclusividad del público destinatario de su actividad.
  • Imposibilidad de disponer de trabajadores a su cargo.

EXCLUSIVIDAD

Lo que diferencia a un TRADE con respecto al autónomo tradicional, es que su actividad principal debe ser predominante para una persona física o jurídica, de la cual el autónomo va a obtener al menos un 75% de sus ingresos. Esto hace que el número de clientes del TRADE tienda a ser más limitado que el de un autónomo no dependiente, trabajando en exclusiva o casi en exclusiva para uno de ellos.

En cuanto al límite del 75% de los ingresos percibidos, la Ley del Estatuto del Trabajo Autónomo, así como el Real Decreto 197 / 2009, normativa que desarrolla esta ley, nos indica que un trabajador autónomo TRADE debe percibir al menos un 75% de sus ingresos de un mismo cliente, pero en ningún caso se fija un máximo.Esto quiere decir que, si el autónomo percibe el 100% de sus ingresos de un solo cliente, seguiría siendo considerado como TRADE, siempre y cuando reúna el resto de requisitos nombrados anteriormente.

Sería pues este el caso de los agentes autónomos que trabajan para una única oficina, entendiéndose que el 100% de sus ingresos serán percibidos de esta forma.

IMPOSIBILIDAD DE DISPONER DE TRABAJADORES A SU CARGO

Una de las condiciones que debe reunir un TRADE es no tener a su cargo trabajadores por cuenta ajena ni contratar o subcontratar parte o toda la actividad, salvo en los supuestos excepcionales recogidos por la propia norma (riesgo durante el embarazo y lactancia, descanso por nacimiento, cuidado de menores…).

Por lo tanto, las notas que se incluyen en cualquier autónomo son las de realizar la actividad de forma personal y habitual y la independencia jurídica y organizativa y serían propias del TRADE la casi exclusividad o dependencia económica y la no contratación de trabajadores.

Contenido e inscripción del contrato de agente autónomo

A continuación, vamos a hacer referencia a los aspectos relativos al contenido mínimo o necesario que debe recoger un contrato de trabajador autónomo dependiente, tal y como nos indica la LETA (Ley del Estatuto del Trabajo Autónomo) y el Real Decreto 197/2009, y la necesaria inscripción de este en el correspondiente registro creado a los efectos.

Contenido del contrato

Los contenidos que debe regular el contrato con el trabajador autónomo TRADE, según el Art. 12 de la Ley del Estatuto del Trabajador Autónomo, así como el Real Decreto 197 / 2009, serán los siguientes:

  • Condición de TRADE.
  • Condiciones económicas.
  • Condiciones del art. 11.2 de la LETA.
  • Vacaciones, festivos, duración de la jornada…
  • Causas de extinción.
  • Indemnización.
  • Otras…

Será el propio autónomo dependiente quien, en el momento de la firma del contrato, debe informar al broker de que cumple las condiciones establecidas en la normativa, puesto que es él el que conoce los ingresos que percibe o si, en algún caso, ya es dependiente de otro cliente.

El contenido mínimo obligatorio de este contrato (art. 4.2 del Real Decreto 197/2009 está formado por:

  • La identificación de las partes.
  • La condición de TRADE.
  • El objeto y causa del contrato, precisando el contenido de la prestación del TRADE, que asumirá el riesgo y ventura de la actividad y la determinación de la contraprestación económica asumida por el cliente en función del resultado.
  • El régimen de interrupción anual de la actividad, descanso semanal, etc.
  • El acuerdo de interés profesional que se aplique, si existe.

El resto de las estipulaciones se podrán incluir mediante una serie de cláusulas dispositivas o voluntarias que pueden ser acordadas entre ambas partes.

Por lo tanto, se deberá hacer constar de forma expresa en el contrato la condición de económicamente dependiente, que la actividad no se ejecutará de manera indiferenciada, que la actividad se desarrollará con criterios organizativos propios, la asunción del riesgo y ventura por parte del agente, la declaración de que los ingresos percibidos por el agente representan, al menos, el 75% de sus ingresos, que no tiene trabajadores por cuenta ajena, que  no va a contratar ni subcontratar otros profesionales para el ejercicio de la actividad encargada, que dispone de infraestructura productiva propia, que no es titular de locales, oficinas…, abiertos al público, que no llevará a cabo la actividad con otros profesionales en régimen societario y que comunicará al cliente cualquier variación en su condición de dependiente.

En el contrato debe indicarse también el contenido de la prestación del TRADE, debiendo quedar determinada la contraprestación económica en función del resultado, así como la periodicidad y la forma del cobro.

Con respecto a la duración máxima de la jornada habrá que indicar su distribución semanal y si la misma se computa por mes o año.

El artículo 4.3 del Real Decreto 197/2009, indica otras cláusulas que, de forma potestativa, pueden incluir las partes en el contrato. Entre ellas podemos encontrar las siguientes:

  • Fecha del comienzo y duración del contrato, así como de las prestaciones correspondientes.
  • Fecha de terminación del contrato.
  • Plazo de preaviso para la finalización del contrato.
  • Causas de extinción o interrupción del contrato.
  • Coste de indemnización por extinción del contrato.

En este artículo vamos a analizar únicamente las dos últimas, por entender que pueden ser las más interesantes o las que más dudas pueden suscitar.

INTERRUPCIONES DE LA ACTIVIDAD

Estas interrupciones tienes que estar justificadas y permiten al TRADE dejar en suspenso la prestación de su actividad sin que dicha suspensión afecte a la vigencia del contrato.

Con esta posibilidad se pretende evitar los efectos que normalmente derivarían del incumplimiento defectuoso o tardío de la prestación, como consecuencia de “incidentes” de duración limitada en el tiempo.

Las posibles causas para interrumpir la actividad son:

  • La necesidad de atender responsabilidades familiares urgentes, sobrevenidas e imprevisibles (nacimiento de un hijo, fallecimiento, accidente grave u hospitalización de un familiar, etc.
  • Riesgo grave e inminente para la vida o salud del TRADE.
  • Fuerza mayor.

Si el cliente resuelve el contrato cuando se den alguna de estas causas se genera un derecho a percibir una indemnización por los daños y perjuicios causados. No obstante, el cliente sí que podría extinguir el contrato cuando la interrupción le ocasione un perjuicio importante que paralice o perturbe el normal desarrollo de la actividad.

EXTINCIÓN DEL CONTRATO

Existen distintas causas que pueden llevar a la extinción del contrato firmado con el TRADE. Alguna de ellas puede generar un derecho a indemnización y otras no.

Entre las causas de extinción que no generan indemnización estarían la extinción por mutuo acuerdo, las consignadas en el contrato, la muerte, jubilación e invalidez incompatibles con la actividad profesional o la voluntad del cliente con causa justificada y preaviso.

Entre las causas de extinción que generan indemnización podemos señalar la derivada de la voluntad del TRADE basada en un incumplimiento contractual grave y culpable del cliente, la extinción del cliente sin causa justificada o la resolución por incumplimiento de cualquiera de las partes.

Si la extinción es derivada de un desistimiento por parte del TRADE, la misma generará indemnización a favor del cliente si el desistimiento ocasiona un perjuicio importante, pero no la generará si ha existido un preaviso por parte del agente.

COSTE DE LA INDEMNIZACIÓN

Hay que tener en cuenta que la normativa nos permite pactar la indemnización en el momento de formalizar el contrato, siendo este pacto vinculante para el juez. Este hecho nos evitaría tener que discutir la cuantía de la indemnización en el supuesto de tener que finalizar la relación mediante una reclamación judicial.

En el supuesto de que no hayamos pactado la indemnización en el contrato deberemos acudir al acuerdo de interés profesional, si este lo recoge, y si no, a los criterios orientativos que marca el artículo 15.4 de la LETA, como son el tiempo restante previsto de la duración del contrato, los gastos desembolsados por el TRADE, la gravedad del incumplimiento, las inversiones y gastos anticipados por el TRADE vinculados a la actividad, el plazo de preaviso y otros posibles factores como el lucro cesante.

Registro del contrato

 El artículo 12 de la LETA y el Real Decreto 197/2009, marcan la obligatoriedad de inscribir el contrato firmado con el TRADE en el registro público correspondiente.

El contrato debe quedar registrado, pudiendo ser realizado dicho registro por el propio autónomo, por el cliente o por cualquier persona autorizada por el mismo, en un plazo máximo de 10 días hábiles, si bien, el primer obligado es el propio agente.

Si pasado 15 días hábiles el autónomo no ha inscrito el contrato, la obligatoriedad de hacerlo pasaría al cliente, que dispondrá de otros 10 días hábiles para su presentación, pudiendo hacersede forma presencial o telemática en el SEPE.

Se deben presentar en el registro tanto los contratos como sus posibles modificaciones y la terminación del contrato, en los mismos plazos señalados.

Este registro será meramente informativo, por lo que tan solo tendrán acceso a él las partes firmantes del contrato y las autoridades públicas, con el objetivo de informar al consejo autónomo para la realización de estudios estadísticos.

Si bien no se prevén consecuencias derivadas de la falta de registro del contrato, la presentación y registro de este supone la presunción de la condición de TRADE del agente para la inspección de trabajo, con las ventajas que ello conlleva para ambas partes.

No obstante, la no presentación del contrato puede suponer una sanción administrativa como consecuencia del incumplimiento de una obligación formal.

Ventajas  comerciales y crecimiento del negocio con agentes autónomos

En esta última parte del post vamos a tratar el aspecto más comercial de la relación entre el broker y los agentes. Queremos plantear en este punto cómo puede ayudarnos el trabajo con agentes autónomos en el crecimiento de nuestro negocio.

Ventajas del modelo de autónomos

¿Trabajador por cuenta ajena, autónomo o colaborador? ¿Qué figura escoger para el desarrollo de mi negocio? ¿Es mejor un perfil u otro?

En realidad, dependerá de los objetivos que deseemos lograr a medio – largo plazo y de la forma de gestión que quiera desarrollar cada broker.

Debemos comenzar por precisar qué entendemos por agente colaborador. Desde nuestra perspectiva el colaborador es aquél agente independiente con el que no tenemos ningún tipo de relación contractual o únicamente un acuerdo de honorarios. Este agente suele aportar compradores, pero pocos inmuebles o clientes propietarios. No tenemos ningún control sobre su actividad pero tampoco nos supone ningún gasto. Como cualquier otro perfil, la relación con él dependerá de su profesionalidad.

La opción de trabajar con colaboradores se suele contemplar como un paso previo a la integración futura del colaborador en nuestra organización, más que como una necesidad real de colaboración, puesto que ésta, hoy en día, se suele cubrir con operaciones compartidas con otras oficinas y a través de las distintas MLS’s existentes.

Trabajar bajo un modelo de agentes autónomos nos permitirá obtener un mayor crecimiento del negocio, ya que los gastos siempre serán compartidos por ambas partes. Además, la necesidad de asumir un mayor gasto en nuestra partida de personal con un modelo de agentes empleados, con nóminas, habitualmente ralentiza el crecimiento y desemboca en equipos muy reducidos de agentes.

Lo primero que debemos señalar es que no existe un único modelo de negocio válido para conseguir el buen funcionamiento de una oficina y, además, ninguno es intrínsecamente mejor que los otros. Puedes tener éxito o fracasar con modelos muy diferentes entre sí.

Pero si es importante que cada persona averigüe que modelo se adapta mejor a su estilo de liderazgo y gestión y a los objetivos que se plantee para su negocio. Para para saberlo debemos responder a una serie de preguntas que tienen que ver con dos aspectos:

  • ¿Cuáles son las características concretas de cada modelo de negocio?
  • ¿Cómo encaja este modelo de negocio con mi perfil como broker o gestor?

Para responder a estas dos cuestiones nos debemos realizar, a su vez, otra serie de preguntas:

  • ¿Qué ventajas competitivas me ofrece un modelo con respecto a otro?, ¿es flexible el modelo elegido? ¿me permitirá adaptarme a las distintas circunstancias del mercado?
  • ¿Es el mejor modelo para lograr lo antes posible mis objetivos?
  • ¿El modelo elegido crea valor para el cliente? ¿Tiene una propuesta de valor clara?
  • ¿Con cuál de las distintas opciones me identifico más? ¿Quiero ser jefe o estar en un modelo más participativo?
  • ¿Tengo las habilidades necesarias para gestionar equipos o el deseo y la capacidad para desarrollarlas?

Sólo respondiendo sinceramente a estas preguntas podrás elegir aquel modelo que mejor se adapte a tus necesidades y a tu perfil.

¿Qué ventajas ofrece para una oficina inmobiliaria el modelo de agentes autónomos?

Los principales beneficios de trabajar bajo un modelo de agentes autónomos son:

  • Para el broker, una ventaja será que pasará de ser un mero captador y vendedor de inmuebles con una limitada capacidad de producción a ser un creador y desarrollador de un equipo de agentes que le permitirán multiplicar su producción y su beneficio y todo ello bajo un modelo de negocio con el que reducirá su riesgo empresarial al máximo sin renunciar al crecimiento.
  • Para el agente autónomo, algunas de las ventajas serán; libertad e independencia de gestión, retención de un alto porcentaje de los beneficios que genera, posibilidad de crear su propio equipo, organización autónoma de su tiempo y su actividad, etc.
  • Disminución de los gastos fijos (especialmente en costes salariales).
  • Gestión participativa de todos los actores implicados, ayudándose entre sí para una consecución de objetivos comunes.
  • Oficinas con más agentes, mayor capacidad de crecimiento y flexibilidad ante diferentes situaciones de mercado; esto conlleva mayores beneficios para broker y agentes.
  • Modelo de gastos compartidos, entre el bróker y los agentes independientes

Crecimiento del negocio en un modelo asociativo con Agentes Autónomos

Trabajar bajo el modelo de agentes autónomos va a proporcionar siempre un mayor crecimiento para la oficina inmobiliaria en el corto, medio y largo plazo.

Esto es así porque este modelo de negocio permite que las oficinas puedan contar con un equipo involucrado, cuya capacidad de desarrollo y expansión serán siempre mayores, permitiendo a los profesionales crecer dentro de la profesión, de forma individual y a través de la creación de equipos.

Un win – win donde todos ganan, gracias a un entorno de trabajo y servicios que consigue que todos se involucren en torno a un objetivo común, lo que fomenta un crecimiento en el que todos se sienten parte y cuyo éxito es compartido.

Este modelo de negocio permitirá, además, alcanzar una mayor rentabilidad y estabilidad para sus negocios, con un crecimiento progresivo y escalable en el tiempo.

RENTABILIDAD

Tendremos un negocio rentable cuando consigamos que el negocio funcione, paguemos los gastos y obtengamos unos beneficios razonables. Pero una vez alcanzada la rentabilidad nos surge la siguiente duda:

¿Mi negocio seguirá siendo rentable en el futuro? ¿Será estable?

Será probable que así sea:

  • Si mi modelo de negocio ha demostrado que tiene escalabilidad; que me ha permitido hacer crecer la estructura productiva con un riesgo tolerable y que me permitirá seguir haciéndolo con unos costes controlados.
  • Si mi nivel de beneficios obtenido me permite implementar nuevos servicios para los agentes consiguiendo que mi propuesta de valor sea más atractiva.
  • Si he logrado implantar un sistema de gasto compartido con mis agentes que me permita diversificar el riesgo.

Con todo esto podré conseguir que mi agencia sea menos vulnerable ante cualquier situación de crisis económica, caída de ventas, pérdida de agentes productivos, etc.

ESTABILIDAD

Tener un negocio estable tiene que ver, esencialmente, con dos conceptos: volumen y diversificación.

Al hablar de volumen nos referimos a tener más agentes, más exclusivas, más ventas…más facturación. Estos ratios están directamente relacionados, puesto que un pequeño equipo de agentes no puede aspirar a manejar grandes carteras de propiedades en exclusiva y por tanto no estará a su alcance conseguir altos niveles de facturación,

Mayor crecimiento = más agentes = más exclusivas = mayor rentabilidad

Y al hablar de diversificación nos referimos al reparto del gasto y de la producción. Y este reparto sólo lo podremos obtener a través de un modelo asociativo de gasto compartido.

Recuerda que ningún modelo de negocio es mejor que otro por sí mismo. Conocerlos y analizarlos en profundidad te ayudará a escoger el modelo de negocio más válido para tu proyecto inmobiliario.

Nosotros, podemos mostrarte cómo es el modelo de negocio de REMAX, basado en el sistema de agentes inmobiliarios autónomos. Si necesitas más información, no dudes en contactar con nosotros a través de este link https://www.franquiciaremax.es/informacion-franquicia-inmobiliaria/