Información extraída del webinar impartido el 14 de octubre de 2.021 por:

Gonzalo Bernardos, Profesor Titular de Economía en la Universidad de Barcelona y colaborador habitual en diversos medios de comunicación a nivel nacional. Ha publicado 36 libros y realiza habitualmente conferencias por toda España como experto en estrategias de gestión empresarial e inversión financiera. Dirigido a emprendedores, empresarios y profesionales que desean conocer si es un buen momento para abrir su propia agencia inmobiliaria.

El mercado inmobiliario es cíclico

 En primer lugar, hemos de hacer una evaluación de un tema que es circunstancial en el mercado inmobiliario. Es decir, que aparece siempre que hay una crisis, y lo que aparece nos lleva a deducir que el mercado de la vivienda es bastante cíclico.

Si nos situamos en los años 2013 – 2014 – 2015, el pensamiento general era que en una agencia inmobiliaria me puede ir muy bien solo en las épocas en las que haya una buena evolución del PIB, bajos tipos de interés y facilidad de acceso a los créditos bancarios. Si extrapolamos esa conclusión de forma general, significaría pensar que todas las crisis son iguales, cuando la realidad es que la situación actual nada tiene que ver con la que vivimos en la etapa posterior a la burbuja inmobiliaria. Para que el mercado inmobiliario se desplomara, tendrían que ocurrir una serie de circunstancias nada habituales que se dieron entre 2008 y 2013, pero que no se están dando en la actualidad:

Circunstancias necesarias para producirse un desplome del mercado inmobiliario:

  • Primera circunstancia, darse un exceso de oferta de viviendas.

Durante el año 2006 se vendieron en España un total de 955.186 viviendas. Todo un récord histórico. De ellas 412.750 fueron ventas de obra nueva. Pero desde el año 2003, cada año se iniciaban más viviendas nuevas de las que se estaban vendiendo. Esto produjo una acumulación de viviendas de nueva construcción y un exceso muy importante en la oferta de inmuebles.

  • Segunda circunstancia. Que los bancos dejen de dar crédito.

En el año 2008, los bancos cortaron el grifo del crédito de forma dramática. Esto supuso el fin de muchos promotores que ya tenían vendida una gran parte de las viviendas de sus promociones y ahora, veían como el banco solo daba la hipoteca a un número muy reducido de esos clientes compradores, quedando el resto sin acceso a esas viviendas por no tener concedida la financiación. Los promotores cuyas promociones estaban ya construidas y que debían empezar a devolver los créditos al banco, se encuentran con la situación de que las ventas están cayendo, por lo que comienzan a verse en serios apuros para poder continuar con su actividad y la mayoría no lo lograron.

  • Tercera circunstancia. El conjunto de la economía tiene que ir muy mal.

Un hecho que se dio entre los años 2008 y 2013. Desde la llegada de la democracia, la única crisis se produjo en el año 1993, año en el que PIB bajó al 1,1%. Entre los años 2008 al 2013, el PIB bajó hasta el 7,7%.

La primera crisis vino del sector inmobiliario (2008 – 10), la segunda la generada por la austeridad (2011 – 13). El resultado fue un nivel de ventas en el año 2013 inferior en un 64% al de 2007

A esto hay que añadir que los bancos se encontraban prácticamente quebrados, por lo que dar crédito les suponía en estos momentos un problema añadido, porque era un riesgo más.

Todo esto es el paradigma de una crisis espectacular y, para todos aquellos que se están planteando abrir una agencia inmobiliaria éste es el escenario que les podría hacer tener miedo. Aunque no todo fue tan brutalmente mal para las agencias. Aquellas agencias que se encontraban consolidadas, gracias a la disminución de la competencia, aunque vendieran menos, lograron sobrevivir.

Si analizamos la primera crisis, la de 1992 – 93, prácticamente solo salieron mal paradas las viviendas turísticas, debido al exceso de oferta y a la eliminación de la desgravación fiscal del año 91 para la compra de segunda vivienda. Sin embargo, en las ciudades la subida de precios fue menor que en los años anteriores y la actividad inmobiliaria continuó siendo normal.

Analicemos ahora la crisis del 2020

Si del 2008 al 2013, en seis años, el PIB cayó un 7,7%, en el 2020, el PIB cayó en España un 10,8%, por lo que se presumía que la crisis inmobiliaria que vendría después sería muy importante. Sin embargo, han pasado varias cosas que han hecho que lo que se presumía como una crisis más profunda, aunque de muy corta duración, se haya quedado en una crisis muy light. El precio bajó, las transacciones descendieron un 14% pero el sector aguantó bien. Lo que hemos podido aprender es qué:

  • Si no hay crisis bancaria, que no la hubo
  • Si no hay sobreoferta de viviendas, que tampoco la hubo
  • Y de repente hay una necesidad de vivienda que antes no había…

… lo que en un principio podría parecer una crisis «mayestática» se convierte en una crisis light.

¿Qué sucede en 2020?

Pues que la banca, a partir de junio, concede más créditos que en el mismo mes del año anterior, algo paradójico dada la situación derivada tras la pandemia. Y ocurre un fenómeno, totalmente nuevo, y es que, tras la vuelta a una relativa «normalidad» (ya por el mes de julio de 2020) la clase media-alta protagoniza un boom en la compra de vivienda fuera de las ciudades y se produce un éxodo importante, especialmente, desde grandes ciudades, con dos comunidades autónomas que literalmente pierden población en las migraciones interiores (Catalunya y Madrid) mientras que el resto de España (incluida la España vaciada) la incrementa. El teletrabajo, se impone y el miedo a vivir situaciones similares en viviendas muy pequeñas hace que, de manera, relativamente inconsciente, muchas familias compren en las afueras, dando por supuesto que jamás volverán a la oficina (el efecto helado)

Lo que estamos comprobando ya, es que lo «clásico» comienza a regresar y que las ventas de viviendas están marchando mucho mejor, con relación al año anterior en las grandes ciudades que en la periferia, lo que es habitual en épocas de recuperación.

A la vez constatamos que no hay exceso de oferta de vivienda nueva, más bien todo lo contrario. Al final del 2021 se habrán iniciado alrededor de 100.000 viviendas de obra nueva, muy lejos de los grandes números que manejábamos en los años 2005 y 2006 para este tipo de viviendas.

Esto es en España, pero si nos fijamos en el resto del mundo vemos que en la primera década del siglo XXI hubo un gran boom inmobiliario en casi todos los países importantes (Reino Unido, EE. UU., España etc). Los años de creación de la burbuja fueron fantásticos, los de su estallido horrorosos.

Pero si analizamos el período que va desde 1945 a 1921, fuera de este boom del 2001 a 2007, tan solo encontramos un caso en el que el mercado bajara, afectando a todo un país, y fue en la explosión de la burbuja inmobiliaria de Japón acaecida entre los años 85 y 90, donde el precio del m2 se disparó de manera desorbitada (se valora los solares más céntricos según los cm2)

El negocio inmobiliario es cíclico, pero limitadamente 

Lo que he querido mostrar con todos estos ejemplos es que el negocio inmobiliario es cíclico, pero la «ciclicidad» es más limitada que en otros sectores como el negocio de los automóviles o las inversiones en renta variable, etc… por el hecho de que la vivienda si es algo imprescindible para las personas, mientras que los coches o las inversiones no lo son en la misma medida.

El otro aspecto que quiero destacar es que la madre de todas las crisis es la que se dio entre los años 2008 al 2013; crisis inmobiliaria, crisis bancaria y crisis económica a las que se sumó la mala gestión por parte de los dirigentes del país y de la zona euro, una situación que es muy difícil que se vuelva a producir y que es muy diferente a la situación que tenemos ahora.

Lo anterior es lo que se puede denominar el «riesgo» de poner una agencia inmobiliaria, que te coja una crisis como la de 2008. No obstante, puedes salirte bien de ella si sabes cómo defenderte. Y en esta situación la solución es:

  • Convencer a los clientes de que tienen que bajar el precio y poner un precio según mercado.
  • Tener un listado de inversores preparados para entrar cuando comience a revertir la situación.

El momento actual en el mecado inmobiliario. 

Lo que podemos hablar en este momento no es que el mercado se encamine hacia una crisis, sino más bien que se encamina hacia un nuevo boom inmobiliario e incluso, no es descartable, dentro de unos años a una posible burbuja. Mi opinión es que creo que no llegará a esa situación, pero mi optimismo sobre la situación del mercado es grande por la confluencia de los siguientes hechos:

  • Una reactivación económica internacional sin precedentes, porque a diferencia de la anterior crisis económica ahora se ha impulsado la demanda de bienes.
  • Un crecimiento progresivo del PIB y, que gran parte o la totalidad del PIB perdido durante la pandemia (6,6% en la actualidad) se va a recuperar en 2022 por la buena marcha de uno de los motores más importantes de la economía española, que hasta el momento ha estado muy bajo de revoluciones: el turismo.

 

¿Qué necesita el sector inmobiliario en España para funcionar bien?

  • Creación de empleo

La proyección en cuanto a creación de empleo para los próximos meses es muy buena. En septiembre, ya había 64.100 trabajadores ocupados más que en diciembre de 2019. Durante 2022 vamos a lograr el récord histórico de empleo y en 2023 volveremos a batir dicho récord. En la actualidad, en profesiones especializadas hay un exceso de demanda de trabajadores, una coyuntura no observada desde hace mucho tiempo.

  • Incremento de la demanda de primera vivienda por parte de los jóvenes (menores de 35 años)

Este acceso a la vivienda por el grupo de personas con «menos de 35 años» será posible por la existencia de unas condiciones hipotecarias francamente buenas que les va a permitir acceder a la compra, aunque no dispongan de un ahorro importante.

La compra de viviendas por este segmento de personas jóvenes va a impulsar la demanda de otro segmento que llamamos «de mejora», el de las personas de 35 a 45 años que venderán su vivienda, más pequeña y de menor precio, a personas del segmento más joven para ellos acceder a lo que podríamos llamar la «vivienda definitiva». Vamos a ver este tipo de demanda en los próximos tiempos y muchos de los profesionales inmobiliarios se van a beneficiar de ello. Vamos a sustituir, sólo parcialmente, demanda de clase media-alta por demanda de clase media-baja y sobre todo por demanda de jóvenes gracias a: 

  • Préstamos más generosos por parte de los bancos
  • Un salario mínimo que se irá incrementando progresivamente
  • Unos tipos de interés que seguirán siendo bajos

Todos estos aspectos nos hacen pensar que los años venideros pueden ser francamente buenos para el sector inmobiliario y por tanto un momento para empezar absolutamente propicio.

¿Por qué se prevé que el año 2022 será muy bueno en el mercado inmobiliario?

Según mis datos, el año 2022 será un año en el que veremos como en el conjunto de España las transacciones inmobiliarias aumentarán un 15% y los precios un 10%. Esto significa que, si yo tengo un negocio inmobiliario y hago una gestión aceptable, en un nivel de la media, mis ingresos se incrementarán alrededor de un 26,5%, simplemente como resultado de la combinación de lo que suben los precios y lo que suben las transacciones. Sin duda, un incremento difícil de conseguir en otro tipo de negocios.

¿Qué espero para el 2023 y 2024?

  • Crecimiento de los ingresos de las agencias inmobiliarias

Si los tipos de interés se mantienen como hasta ahora y si la gestión de mi inmobiliaria se mantiene en un nivel de la media, el crecimiento de los ingresos para los años 2023 y 2024 podría situarse en torno al 14 %. Y, si lo hago bien, porque tengo alguien que me asesora, me ofrece soluciones tecnológicas, me ayuda a desarrollar una serie de habilidades que me distinguen de la competencia, gracias a que tengo el respaldo de una franquicia, lo lógico es que ese incremento de ingresos pueda estar muy por encima de esa cifra.

  • Creo que la economía española va a ir bien

Entre otras cosas porque hemos ahorrado muchísimo. En el ranking de ahorro de los países europeos ocupamos el puesto número cuatro. Se calcula que el ahorro español ha sido en 2020 de 104.000 millones de euros (126,6% más que en 2019). Este dinero irá destinado principalmente al consumo. No obstante, una parte importante de los españoles se plantearán dónde invertir, siendo el mercado inmobiliario una de las principales opciones para esos inversores. Mis previsiones son que, en 2024, se puedan llegar a vender alrededor de 750.000 viviendas. Será un mercado que multiplicará aproximadamente por 2,5 las viviendas vendidas en 2013, que es el año que menos viviendas se han vendido en los últimos 21 años. Si lo comparamos con las 485.000 viviendas que se vendieron en 2020, nos espera un recorrido muy interesante.